Sorozatunkban jogesetmegoldások publikálásával szeretnénk megismertetni a „jog világát”, illetve az olvasóval közösen csodálkozunk rá arra, hogy életünknek még a leghétköznapibbnak tűnő megmozdulásai, történetei is rejtegethetnek magukban jogi vonzatokat. Cikksorozatunk negyedik részében a tulajdonosi jogok lesznek terítéken.
NYUGALOM VS TULAJDON
avagy
Megtilthatja-e egy társasház közgyűlése egy ingatlan Airbnb-ként történő hasznosítását?
Az elmúlt években az Airbnb hálózat összességében elsöprő népszerűségnek örvendett. Ugyan ezt a hangsúlyos szerepét a pandémia némiképp visszavetette, a vállalat egyes városokban, illetve városrészekben történő fokozott térnyerése elleni hangok ebben az időszakban sem csendesedtek el. Rögtön a világjárvány kitörésének első félévében három jelentős eseményről olvashattunk a sajtóban.
Annak érdekében, hogy a fogyasztó megfontolt mérlegelést követően képes legyen a megfelelő Az Európai Unió Bírósága a C-724/18 és C-727/18 egyesített ügyek kapcsán megállapította például, hogy nem ütközik a belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 12. napján kelt 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelvbe Párizs város önkormányzatának olyan korlátozó rendelete, amely az átmenetileg ott tartózkodó vendégek vonatkozásában engedélykötelessé teszi az egyes lakáscélú helyiségek rövid tartamú és ismételt jellegű bérbeadását. Az Európai Unió Bírósága ezzel elismerte a helyi, hosszútávra elérhető lakások hiányát érintő lakhatási válságot, mint olyan kényszerítő indokot, amely közérdekű célokon alapul.
A hazai viszonylatokban a korlátozás igénye a 2020. évi XCVI. törvény révén jelent meg a közelmúltban, amely a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvényre nézve vezetett be módosításokat. A módosítás értelmében a kerületi, illetve a települési önkormányzatok hatáskört kaptak az úgynevezett magánszálláshelyek és egyéb szálláshelyek vonatkozásában a szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számának éves lebontásban történő rendeleti meghatározására, amely egyértelműen érinti az Airbnb hálózat keretében nyújtott szolgáltatásokat.
Ezzel párhuzamosan a hazai jogalkalmazás is foglalkozott a kérdéskörrel, mégpedig egy némiképp sajátságos perspektívából, az önkormányzati korlátozás helyett a társasházi közgyűlések által megfogalmazott szabályozó törekvések oldaláról. A továbbiakban a Kúria Pfv.I.20.583/2019/4. ügyszámú felülvizsgálati határozatának vizsgálatával arra keressük a választ, hogy vajon a társasház közgyűlése is rendelkezhet olyan kompetenciával, amely hangot adhat az Airbnb esetleges kellemetlen hatásainak kiküszöbölésére? Megtilthatja-e egy társasház közgyűlése egy ingatlan Airbnb-ként történő hasznosítását?
Az elsőfokon a Pesti Központi Kerületi Bíróság előtt közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása tárgyában indult ügy tényállása szerint az alperes társasház szervezeti és működési szabályzatát akképpen változtatta meg, hogy a közös képviselőnek történő bejelentéshez kötötte a lakás által eszközölt megváltozott használat, illetve hasznosítás megkezdésének tényét annak érdekében, hogy az ne akadályozza a lakások rendeltetésszerű, háborítatlan és nyugodt használatát. Az SzMSz megváltoztatott rendelkezései szerint a bejelentést követően a közös képviselő a rendeltetésszerű használat akadályozásának gyanúja esetén a kérdés eldöntése érdekében a közgyűlés összehívására jogosult. Az elfogadott SzMSz módosítás többek között kifejezetten rendelkezett az egy hónapnál rövidebb tartamú tartózkodással járó rendszeres és üzleti jellegű szálláshelyszolgáltatásként történő hasznosítás tilalmáról és az ilyen tevékenységet végző lakásokat terhelő többletkötelezettségek teljesítéséről, mindezt biztonsági és nyugalmi indokokra hivatkozva.
Az ingatlanát egyébként jogszerűen rövid távú bérbeadás, úgynevezett Airbnb hálózat keretében hasznosító felperes keresetében az említett közgyűlési határozatok korlátozó rendelkezéseinek érvénytelenségének megállapítását kérte. Keresetét a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 17. § (2) bekezdésére alapozta, amely kimondja, hogy az SzMSz-ben foglaltak nem fogalmazhatnak meg szigorúbb korlátozásokat a hasznosítás vonatkozásában, mint maga a törvény. A hivatkozott törvényből a felperesi érvelés szerint azonban nem vezethető le az efféle korlátozás vagy tiltás lehetősége, mert az adott társasház jellegéből fakadóan – tudniillik több üzlet is üzemel a területén – a felperesi tevékenység a társasház nyugalmára nézve nem eredményez az átlagosnál nagyobb megterhelést, ezáltal pedig a többi lakó jogos érdekét sem sérti meg. A közgyűlés így a Tht. 42. § (1) bekezdésében meghatározott kisebbségi jogokat sértette meg.
Az alperes ellenkérelmében rámutatott, hogy míg az üzletek korlátozott nyitvatartással működnek, addig a társasházban fokozottan elterjedt Airbnb szolgáltatás folyamatos zavarással jár. Alperes érvelésében itt utalt a Tht. által a 16. §, illetve a 17. § (1) bekezdésben biztosított SzMSz szabályozási eszközére, amellyel jogszerűen biztosítható a többi tulajdonostárs jogait és törvényes érdekeit sértő tulajdonosi részjogosítványok gyakorlása elleni fellépés, illetve biztosítható a lakóépület rendeltetésének megfelelő használat, illetve hasznosítás követelményeinek megvalósulása.
Az elsőfokú fórum ítéletének indokolásában szintén a társasház rendeltetéséből kiindulva rögzítette, hogy egy ilyen épület alapvetően az életvitelszerű lakhatást szolgálja, így ez alapot adhat a többi tulajdonostárs általi korlátozó vagy tiltó rendelkezés megfogalmazására. Ebben a körben azonban a versengő érdekek összemérését kell elvégezni, melynek kapcsán a Pesti Központi Kerületi Bíróság amellett foglalt állást, hogy az adott egyedi esetben a tulajdonosi közösség érdekei erősebbek, így a közgyűlési határozat korlátozása megfelel az arányosság követelményének.
Az ítélet ellen felperes nyújtott be fellebbezést. Az eljáró Fővárosi Törvényszék határozatában megállapította, hogy önmagban az a tény, hogy a felperes nem lakáscélú hasznosítást végez, még nem jelenti a tulajdonostársak szükségképpeni zavarását, hiszen ez az adott körülményektől, a használat pontos megvalósulásától függ. Rámutatott, hogy az Airbnb szolgáltatásának nyújtása ugyanis megvalósulhat a tulajdonostársak zavarása nélkül is. Ítéletében kiemeli, hogy a társasház ebben a körben pedig továbbra is jogosult a szolgáltatás részletszabályainak megállapítására és a jogsértés esetén történő fellépésre. Az elsőfokú bíróság így a bizonyítékok súlyának helytelen mérlegelésével nem a szükségesség és arányosság kritériumainak megfelelően határozott.
Az alperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem annak rögzítésével érvel, hogy a másodfokú bíróság által végzett érdekösszemérés azért szükségtelen, mert ebben a körben a jogalkotói szándéknak megfelelően az egyértelműen egy közgyűlésre telepített kompetencia. A Tht. egyfelől előírja a hasznosítás rendeltetésellenes módjának tilalmát, egyúttal biztosítja a hasznosításra vonatkozó szabályok SzMSz-ben történő megalkotását és az egyes hasznosítási módok korlátozását. Felperes felülvizsgálati ellenkérelmében arra hivatkozott, hogy sérelmezett magatartások, mint általános emberi magatartások, nem az Airbnb szolgáltatáshoz köthetők, és a lakóközösségtől jogszerűen elvárható a bizonyos fokú tűrési kötelezettség. Sérelmezte az intézkedések fokozatosságának hiányát, miszerint a közgyűlés rögtön tiltott, és nem is tett kísérletet a hivatkozott emberi magatartásokat érintő szabályozás bevezetésre, ami pedig aránytalan eljárásra utal.
A Kúriának az alábbi három kérdésben kellett állást foglalnia: Jogszerű volt a korlátozó rendelkezés meghozatala? Szigorúbb volt az SzMSz rendelkezése a törvényi szabályozásnál? Sérti a rendelkezés a kisebbség jogos érdekét?
Az első kérdésben a Kúria kimondta, hogy a Tht. 16.§ rendelkezései a külön tulajdonhoz kapcsolódó jogokat a közösségi törvényes érdekek alá rendeli, melyből egyértelműen következik a közösség legitimitása az érdekvédő rendelkezések meghozására. A Tht. 17. § rendelkezése a lakóépületnek megfelelő rendeltetésszerű lakáshasználat elvének megfelelően a közösségi érdekeket szem előtt tartva lehetővé teszi a használatra és hasznosításra vonatkozó megengedő és tiltó rendelkezések meghozását. Kiemeli továbbá, hogy a tiltó szabályozás önmagában azért nem jogszabálysértő, mert pozitív előjelű rendelkezés is ugyanúgy hordozhat magában korlátozást.
A második kérdés vonatkozásában a Kúria kimondja, hogy mivel a Tht. nem tartalmazott külön tulajdonú lakások hasznosítására irányadó szabályokat, így kollízióról sem beszélhetünk. Ugyanígy nem róható fel a közgyűlés számára, hogy rögtön tiltó rendelkezéseket vezetett be, hiszen a Kúria szerint a társasházat nem terheli ilyen úgynevezett fokozatossági kötelezettség.
A harmadik kérdés kapcsán a felülvizsgálati határozatban megállapítást nyert, hogy a jogszerű tiltás ellenére mind az egyhangú közgyűlési határozat, mind pedig a kisebbségi érdeket hátrányosan érintő határozat lehet érvénytelen. Ennek kritériuma akkor áll fent, ha az érdekek összemérése esetén megállapításra kerül, hogy az érdeksérelem jogos és lényeges is egyben. A felperesi igény esetében annak lényeges volta fennáll, azonban a jogossága a többségi tulajdonostársak relációjában már nem áll fent, ennélfogva pedig a közgyűlési határozat érvénytelensége sem.
Összességében megállapítható tehát, hogy a fentiekben sorra vett szempontok mérlegelésével fennállhat a társasház közgyűlésének azon lehetősége, hogy határozatával megtiltsa egy társasházi lakás Airbnb-ként történő hasznosítását. Kijelenthető tehát, hogy a Kúria határozata, illetve a hazai és nemzetközi jogalkotás termékei kétségkívül előrevetítik a szektor szabályozásának jelentős jövőbeni átalakulását.
Szerző: Dittrich Anna
Kép: canva.com, pexels.com
Felhasznált irodalom:
A Kúria Pfv.I.20.583/2019/4. számú határozata
C‑724/18. és C‑727/18. sz. egyesített ügyek Cali Apartments SCI (C‑724/18) HX (C‑727/18) kontra Procureur général près la cour d’appel de Paris, Ville de Paris
2005. évi CLXIV. törvény a kereskedelemről
2020. évi XCVI. törvény a rövid távú szálláshelykiadással összefüggő egyes törvények módosításáról